Im Freistaat Thüringen lässt es sich heute gut leben und wohnen. Auch Dank der vielfältigen Aktivitäten der Mitgliedsunternehmen des vtw. hat sich die Wohnungssituation der Thüringer Bevölkerung in den vergangenen 20 Jahren deutlich verbessert. Fast jeder 2. Mieter wohnt bei einem Mitgliedsunternehmen des vtw. Die Ausstattung der Wohnung mit Bad/Dusche, Innentoilette, Sammelheizung und auch zentraler Warmwasserversorgung ist heute Standard, ein gepflegtes Wohnumfeld ebenso. Anders sah es noch im Jahr 1991 aus.

 

Damals verfügten lediglich 88 % der Wohnungen über eine Innentoilette. In 84 % der Wohnungen gab es Bad oder Dusche, d.h. 16 % aller Wohnungen verfügten über keine derartigen Sanitäreinrichtungen – heute unvorstellbar. Noch gravierender fällt der Unterschied in Bezug auf die Beheizung aus. Nur jede 2. Wohnung verfügte über eine Sammelheizung. Mehrheitlich handelte es sich dabei um die Wohnungen in Plattenbauweise, die sich auf Grund ihrer Ausstattung sehr großer Nachfrage erfreuten.

 

Seit dem wurden von den Mitgliedsunternehmen des vtw. annähernd 10 Mrd. Euro - über-wiegend in den Wohnungsbestand – investiert. Allein im Jahr 2009 beliefen sich die Gesamt-investitionen auf nahezu 300 Mio. Euro. Für das Jahr 2010 planen die Mitgliedsunternehmen Investitionen von rund 320 Mio. Euro.

 

 

 

Quelle: Ergebnisse der Jahresstatistik des GdW und der Regionalverbände von 1991 bis 2009

 

 

Bis Mitte der 90er Jahre war ein stetiges Anwachsen der Investitionstätigkeit zu verzeichnen. Ein gewaltiger Instandsetzungs- und Modernisierungsstau musste abgearbeitet werden. Die Erwartungshaltung der Mieter war hoch. Ab Mitte der 90er Jahre verschlechterten sich aller-dings die Rahmenbedingungen für die Wohnungsunternehmen. Zum einen stiegen die Leer-stände infolge des Strukturwandels in den neuen Ländern an, zum anderen wurden die För-dermodalitäten den angespannten Haushaltslagen von Bund und Ländern zunehmend an-gepasst. Die Wohnungsunternehmen sahen sich mit großen Herausforderungen konfrontiert.

 

Mit Augenmaß ging es darum, das betriebswirtschaftlich Sinnvolle mit den Wünschen, nicht nur der Mieter, in Einklang zu bringen. Im Rahmen der verbliebenen Beleihungs- und Mieter-höhungsspielräume wurde investiert. Trotzdem ließ es sich nicht verhindern, dass die Investitionen bis zum Jahr 2005 langsam, aber stetig zurückgingen. Seit 2005 ist eine stabile, langsam ansteigende Investitionstätigkeit festzustellen.

 

Neubauinvestitionen nehmen in den Mitgliedsunternehmen des vtw. einen wichtigen Platz ein. Dies schmälert nicht die Bedeutung der Aufwendungen für Modernisierung und Instand-haltung/Instandsetzung, die sowohl vom Volumen als auch von der Anzahl der einbezogenen Wohnungen noch deutlich überwiegen, sondern zeugt davon, dass die vielfältigen neuen Herausforderungen – sei es in Bezug auf die Veränderung der Struktur der Gesellschaft hin zu einem höherem Anteil älterer Mitbürger, sei es, dass die Ziele des Klimaschutzes berücksichtigt werden sollen – Eingang finden.

 

Der Einsatz erneuerbarer Energien kann vielfach erst im Neubau wirtschaftlich sinnvoll erfol-gen. So stellen Erdwärmeheizungen oder auch Lüftungsanlagen mit Wärmerückgewinnung erhebliche Anforderungen an die Bausubstanz, die sich vielfach von vornherein im Bestand nicht oder nur mit einem nicht vertretbaren Aufwand realisieren lassen würden.

 

 

 

Quelle: Ergebnisse der Jahresstatistik des GdW und der Regionalverbände von 2006 bis 2009

 

 

Weitere Felder, die durch Neubauten abgedeckt werden, sind das generationenübergreifende Wohnen sowie das Wohnen für ältere Mitbürger. Hier wurde, insbesondere auch durch Lückenschließungen in Innenstadtbereichen, bereits eine Vielzahl beispielgebender Projekte geschaffen. Im Jahr 2009 wurden von den Mitgliedsunternehmen des vtw. mehr als 30 Mio. Euro in den Neubau investiert. Für das Jahr 2010 sieht die Planung 52 Mio. Euro vor.

 

Die Aufwendungen für Instandhaltung/Instandsetzung haben sich in den vergangenen Jah-ren nur wenig verändert. Sie beliefen sich im Jahr 2008 auf 127 Mio. Euro, im Jahr 2009 auf 126 Mio. Euro. In dieser Größenordnung bewegt sich auch die Planung für das Jahr 2010. Überwiegend sind in dieser Position laufende Aufwendungen für die Instandhaltung/Instandsetzung des Wohnungsbestandes enthalten.

 

Die Höhe der Instandhaltungskosten spielt auch in der Bewertung der Banken eine wichtige Rolle. Eine ganze Reihe von Banken geht davon aus, dass Instandhaltungskosten von mindestens 8,00 Euro/m² und Jahr angemessen sind und nicht unterschritten werden sollten. Im Jahr 2008 beliefen sich die durchschnittlichen Instandhaltungskosten in den Mitgliedsunter-nehmen des vtw. auf 10,33 Euro/m² im Jahr.

 

Die Im Jahr 2009 aufgewendeten Mittel für Instandhaltung/Instandsetzung in Höhe von 126 Mio. Euro enthalten allerdings auch einen Anteil von Instandsetzungsmitteln, die im Zusammenhang mit Modernisierungsmaßnahmen angefallen sind. Die Höhe der Aufwendungen für Modernisierung belief sich im Jahr 2009 auf 138 Mio. Euro. Im Jahr 2008 wendeten die Mit-gliedsunternehmen des vtw. dafür 136 Mio. Euro auf. Die Planung für das Jahr 2010 beinhal-tet einen Umfang von 135 Mio. Euro.

 

Diese relative Konstanz der aufgewendeten Mittel zeugt davon, dass auch weiterhin in den Bestand auf hohem Niveau investiert wird, auf der anderen Seite aber nicht mehr von einem Sanierungsstau gesprochen werden kann. Mitte der 90er Jahre beliefen sich die Modernisie-rungskosten noch auf das Drei- bis Dreieinhalbfache der derzeitigen Summen, die Aufwen-dungen für Instandhaltung/Instandsetzung waren ungefähr doppelt so hoch.

 

Zur damaligen Zeit waren die Unternehmen aber noch mit einem großen Sanierungsstau konfrontiert, der möglichst zügig abgebaut werden sollte. Dies ist auch erfolgt. Rund 88 % des bewirtschafteten Wohnungsbestandes der Mitgliedsunternehmen des vtw. wurde zwi-schenzeitlich teil- bzw. voll modernisiert oder neu gebaut. Dies bedeutet aber auch, dass annähernd 12 % des Bestandes, d.h. rund 33.500 Wohnungen, derzeit noch sanierungsbe-dürftig sind. Hierbei handelt es sich zum einen um noch nicht sanierte Plattenbauten, die durchaus einen gewissen Wohnkomfort durch die Ausstattung mit Fernwärmeversorgung und Bad/Dusche haben, zum anderen aber auch um Altbauten in der Innenstadt, teilweise aus negativer Restitution, die erhebliche Sanierungsaufwendungen erfordern, deren Refi-nanzierung sich aber vor dem Hintergrund des relativ niedrigen Mietenniveaus in Thüringen nicht darstellen lässt.

 

 

 

Quelle: Ergebnisse der Jahresstatistik des GdW und der Regionalverbände zum 31.12.2009

 

 

Langfristig gesehen werden nicht alle sanierungsbedürftigen Wohnungen im Bestand der Wohnungsunternehmen modernisiert werden können. In Abhängigkeit von den konkreten Umständen in der Region, von der Nachfrage nach Wohnraum, von der Lage der Gebäude wird die Entscheidung zur Entwicklung dieser Gebäude fallen. Dort, wo schon heute die Nachfrage deutlich niedriger ist als das Angebot und mit Rückbauten im Rahmen des Stadt-umbaus der Strukturwandel in der Kommune begleitet wird und somit kein Erfordernis einer Sanierung dieser Gebäude besteht, werden diese über kurz oder lang ebenfalls rückgebaut werden müssen.

 

Anders verhält es sich mit Stadtbild prägenden oder auch mit nachgefragten Gebäuden. Hier werden Lösungswege gesucht und vielfach gefunden. Eine wichtige Rolle spielen dabei die Fördermittel von Bund und Land – zum einen aus der Städtebauförderung und zum anderen aus der Wohnraumförderung des Freistaates Thüringen. Hier sind dringend eine Versteti-gung und die Schaffung von Planungssicherheit erforderlich. In diesem Zusammenhang kommt der Bildung eines Thüringer Wohnungsbauvermögens im Zuge des Übergangs der Verantwortlichkeit für die Wohnraumförderung im Rahmen der Föderalismusreform vom Bund auf die Länder besondere Bedeutung zu.

 

Die auf dem Gebiet der Modernisierung und Instandhaltung/Instandsetzung sowie beim Neubau erreichten positiven Ergebnisse der Wohnungsunternehmen dürfen nicht darüber hinwegtäuschen, dass auch Wohnraum dem Verschleiß unterliegt, dem zwar durch regel-mäßige Instandhaltungsmaßnahmen entgegengewirkt werden kann, langfristig gesehen hat jede Modernisierungsmaßnahmen aber einen begrenzten Lebenszyklus. Dieser kann durch-aus 20 bis 30 Jahre umfassen, aber auch diese Zeit ist einmal abgelaufen.

 

So macht es sich in absehbarer Zeit erforderlich, in Gebäude, die zu Beginn oder Mitte der der 90er Jahre modernisiert wurden, erneut erhebliche Mittel zu investieren, um abgenutzte Bauteile – seien es Fenster oder Sanitäreinrichtungen – auszutauschen. Auch Dächer haben im Allgemeinen nur ein Lebensalter von 30 Jahren, sodass in absehbarer Zeit erneut Dächer saniert werden müssen.

 

Bis zum Jahr 2003 nahm die Anzahl der Wohnungen im Freistaat Thüringen, insbesondere auch durch den Bau von Einfamilienhäusern, kontinuierlich zu. Kamen im Jahr 1981 lediglich 379 Wohnungen auf 1.000 Einwohner, so waren es im Jahr 1990 bereits 421. 1995 wurden 436 Wohnungen je 1.000 Einwohner erreicht. Vom Wohnungsmangel in den 80er und zu Beginn der 90er Jahre führte der Weg über einen ausgeglichen Wohnungsmarkt Mitte der 90er Jahre zu einem deutlichen Überangebot in vielen Regionen Thüringens.

 

Der Strukturwandel in den neuen Ländern und die Abwanderung Vieler, insbesondere in die alten Länder, führte zu steigenden Leerständen. Bereits für den Doppelhaushalt 2001/2002 legte die Thüringer Landesregierung ein Programm zur Wohnungsmarktstabilisierung auf. Gefördert wurde der Rückbau von Wohnraum, der langfristig nicht mehr nachgefragt wurde, um damit die Quartiere zu stabilisieren und Erosionserscheinungen in den Kommunen ent-gegen zu wirken, die Wohnungsmärkte und auch die Wohnungsunternehmen zu stabilisie-ren. Im Jahr 2002 folgte – befristet bis zum Jahr 2009 - das Stadtumbauprogramm Ost von Bund und Ländern, in dessen Rahmen sowohl der Rückbau von Wohnungen als auch die Aufwertung von Wohngebieten gefördert wurde.

 

Seit dem Jahr 2003 überwiegt im Freistaat Thüringen zahlenmäßig der Rückbau von Wohn-raum, der nicht mehr nachgefragt wird, deutlich den Neubau, den es nach wie vor zur Lü-ckenschließung in Innenstädten, aber auch im Eigenheimbereich gibt. Der Neubau ist aller-dings von rund 11.000 Wohneinheiten im Jahr 2000 auf nur noch 3.000 Wohneinheiten im Jahr 2008 zurückgegangen.

 

Obwohl die absolute Anzahl von Wohnungen im Freistaat Thüringen seit dem Jahr 2003 von 1.176.861 Wohnungen auf 1.166.522 im Jahr 2008 zurückgegangen ist, nahm die Zahl der Wohnungen je 1.000 Einwohner von 496 im Jahr 2003 auf 514 im Jahr 2008 zu. Nur zu of-fensichtlich schlägt sich hier der weitere Rückgang der Bevölkerung des Freistaates Thürin-gen nieder.

 

Nach oben