Die Entwicklung der Bevölkerungszahl des Freistaates Thüringen, insbesondere aber auch die der Haushaltszahlen, hatte und hat maßgeblichen Einfluss darauf, wie viele Wohnungen in welcher Qualität nachgefragt werden. Im Zusammenhang mit dem gravierenden Struktur-wandel in den neuen Bundesländern und auch in Thüringen in den 90er Jahren wanderten überproportional viele junge Menschen aus den neuen in die alten Bundesländer, da sie dort die Arbeitsplätze fanden, die es in den neuen Ländern nicht mehr gab.

 

Herrschte zu Beginn der 90er Jahre noch Wohnungsmangel, so standen ab Mitte der 90er Jahre zunehmend Wohnungen leer. Bis zum Jahr 2002 war ein Anstieg auf nahezu 54.000 leer stehende Wohnungen bei den Mitgliedsunternehmen des vtw. zu verzeichnen. Dies ent-spricht einer Leerstandsquote von annähernd 16 %.

 

Mit dem Wohnungsmarktstabilisierungsprogramm des Freistaates Thüringen begann man bereits im Jahr 2001, dieser Entwicklung entgegenzusteuern. Dank dieses Programms konn-te ein weiterer Anstieg des Leerstandes verhindert werden. Mit der Aufnahme des Stadtum-bauprogramms im Jahr 2002 wurde für die neuen Bundesländer eine verlässliche Basis für den Stadtumbau bis zum Jahr 2009 geschaffen. Mit Unterstützung dieses Programms, das sowohl den Rückbau von Wohnraum als auch die Aufwertung fördert, ist es den Wohnungs-unternehmen im vtw. gelungen, den Leerstand im Jahr 2009 auf rund 26.300 Wohnungen, dies entspricht einer Leerstandsquote von 9,1 %, zu reduzieren.

 

 

 

Quelle: Ergebnisse der Jahresstatistik des GdW und der Regionalverbände von 1994 bis 2009

 

 

Trotz weiter rückläufiger Einwohnerzahlen wurde durch den gezielten Rückbau verhindert, dass die Zahl leer stehender Wohnungen weiter steigt, vielmehr wurde sie deutlich verrin-gert. Maßgeblichen Anteil daran hatten die kommunalen Wohnungsunternehmen und die Wohnungsgenossenschaften. Allein im Jahr 2009 wurden rund 4.200 Wohnungen von Mit-gliedsunternehmen des vtw. vom Markt genommen.

 

 

 

Quelle: Ergebnisse der Jahresstatistik des GdW und der Regionalverbände von 2002 bis 2009

 

 

Stellt man die Zahlen des vtw. den entsprechenden Angaben des Thüringer Landesamtes für Statistik über gemeldete Abgänge von Gebäuden, insbesondere von Gebäuden mit Wohn-raum, gegenüber, wird deutlich, dass im Jahr 2008 nahezu 90 % der gemeldeten Abgänge auf Unternehmen, darunter Wohnungsunternehmen, entfielen. 8 % der Abgänge wurden von privaten Haushalten, 2,6 % von öffentlichen Eigentümern gemeldet. Auf Wohnungsunter-nehmen entfielen demnach Abgänge in Höhe von 3.024 Wohnungen. Die weit überwiegende Anzahl von Abgängen im Jahr 2008 hatten mit 74 % der Wohnungen, die ab dem Jahr 1971 gebauten, d.h. in der Regel die Plattenbauten, zu verzeichnen.

 

 

 

Quelle: Thüringer Landesamt für Statistik, Statistisches Jahrbuch 2009

 

5,6 % der Abgänge entfielen auf die Baujahre 1949 bis 1970, 20,4 % auf die Baujahre bis 1948. Dies ist ein deutlicher Anstieg im Vergleich zu den Vorjahren. Vielfach ist eine Sanie-rung derart alter Gebäude unter den heutigen Bedingungen nicht mehr darstellbar. Teils ist aber auch die Bausubstanz so marode, dass als Alternative nur der Abriss bleibt. Da sich diese älteren Gebäude meist in den Innenstädten befinden, wird versucht, die Grundstücke nachzunutzen. Dies gilt in zunehmendem Maße auch für die Wohnungsunternehmen, die anstelle von Ruinen neue Wohnprojekte entwickeln.

 

Im Sommer 2008 kam das Gutachten zur Evaluierung zum Stadtumbauprogramm Ost zu dem Ergebnis, dass das Stadtumbauprogramm zu einer Stabilisierung der Wohnungsmärkte in den neuen Ländern und zur Stärkung der Städte als Wohn- und Wirtschaftsstandorte bei-getragen hat. Eine zentrale Empfehlung ist die Fortsetzung dieses Programms zunächst bis zum Jahr 2016. Nach intensiven Diskussionen zur konkreten Ausgestaltung der Fortsetzung des Stadtumbauprogramms Ost wurden in der Verwaltungsvereinbarung für die Städtebau-förderung 2010 entsprechende Regelungen getroffen.

 

Künftig wird es keine pauschale Rückbauförderung mehr geben. Gefördert werden die realen Rückbaukosten, so wie dies im Freistaat Thüringen auch bisher der Fall war. Die maximale Förderhöhe von Seiten des Bundes wurde auf 35,00 Euro/m² angepasst. Eine entsprechen-de Kofinanzierung durch das Land ist weiterhin erforderlich. Insgesamt stehen für den Stadt-umbau Ost im Jahr 2010 rund 94,7 Mio. Euro zur Verfügung. Davon entfallen rund 14,9 Mio. Euro auf den Freistaat Thüringen. Die Stadtumbaumittel sollen jeweils hälftig für den Rück-bau und die Aufwertung eingesetzt werden.

 

Einen wichtigen Beitrag zur Umsetzung des Stadtumbaus hat auch die zusätzliche Teilent-lastung von Altschulden bei Rückbau von Wohnungen geleistet. Ursprünglich wurde im Alt-schuldenhilfegesetz davon ausgegangen, dass die Wohnungsunternehmen aus den Miet-einnahmen den Kapitaldienst für die verbliebenen Altschulden leisten können. Wohnraum, der dauerhaft nicht vermietbar ist, erzielt aber keine Einnahmen, sodass Altschulden aus den anderen Beständen bedient werden müssen. Wird dieser Wohnraum nunmehr abgerissen, verbleiben die Schulden beim Unternehmen und verringern zusätzlich den Spielraum für neue Investitionen, da die Beleihungsmöglichkeiten der Unternehmen durch die bereits er-folgten Modernisierungen sowie durch die verbliebenen Altschulden bereits weitestgehend ausgelastet sind.

 

Zwar wurde die Abruffrist für die zusätzliche Teilentlastung von Altschulden bei Abriss auf das Jahr 2013 verlängert, es wurde aber noch keine neue Regelung geschaffen. Eine ganze Reihe von Unternehmen hat ihr Kontingent bei der KfW, die diese Mittel verwaltet, bereits ausgeschöpft. Weitere Rückbauten sind aber erforderlich. Ohne Altschuldenentlastung ist es für Wohnungsunternehmen aber schwierig, abzureißen. Es drohen bilanzielle Überschul-dung, Verteuerung der Kreditversorgung und steigende Mieten.

 

Eine Neuauflage der Altschuldenhilferegelung und die Bereitstellung der entsprechenden Mittel bis 2020 werden zur entscheidenden Frage für einen künftigen Erfolg des Stadtum-baus in den neuen Ländern. Ohne die bisherige Förderung des Stadtumbaus und die Alt-schuldenhilferegelung wäre der Leerstand bei den Mitgliedsunternehmen des vtw. zwischen-zeitlich auf deutlich über 20 % gestiegen. Diese Gefahr droht langfristig gesehen vor dem Hintergrund der demografischen Entwicklung erneut, wenn nicht rechtzeitig mit den entspre-chenden Instrumenten, wie der Stadtumbauförderung und einer erneuten Altschuldenhilfe-entlastung, dem entgegengewirkt wird.

 

 

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