Handlungsempfehlungen hinsichtlich Auswirkungen der Energiepreissteigerungen auf Heizkostenvorauszahlungen und Abrechnungen

(Auszug aus Schreiben des GdW vom 07.03.2022 zu Preissteigerungen auf dem Wärmemarkt und Folgen für die Heizkostenabrechnung)

Anpassung der BK- Vorauszahlungen unterjährig möglich?

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Das Wichtigste vorab:

……Unter Berücksichtigung des Saldos der letzten Betriebskostenabrechnung dürfte im Hinblick auf steigende Energie- und Heizkostenpreise eine einseitige Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen nach Prüfung im Einzelfall zu rechtfertigen sein. …..

…..Lassen solche Umstände Vorauszahlungen in anderer Höhe als angemessen erscheinen, als unter Zugrundelegung der Abrechnung des Vorjahres zu erwarten wäre, so können sowohl der Mieter als auch der Vermieter eine entsprechende Anpassung vornehmen, vgl. BGH, Urt. v. 28.09.2011 − VIII ZR 294/10; BGH, Urt. v. 15.05.2012 – VIII ZR 245/11…..

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Ist mietvertraglich vereinbart, dass der Mieter auf die Betriebskosten Vorauszahlungen zu leisten hat, “so kann jede Vertragspartei nach einer Abrechnung durch Erklärung in Textform eine Anpassung auf eine angemessene Höhe vornehmen“ (§ 560 IV BGB). Die Erklärung wirkt für die nächste Mietzahlung und sollte daher rechtzeitig dem Mieter zugehen.

Das Tatbestandsmerkmal “nach einer Abrechnung“ regelt die Frage, wann eine Anpassung erfolgen kann. Es besagt zunächst, dass das Recht zur Anpassung vom Ergebnis der letzten Abrechnung abhängen soll. Allerdings ist damit nicht verbunden, dass die Anpassung zeitgleich oder unmittelbar nach Erstellung einer Betriebskostenabrechnung erfolgen muss. Hierfür spricht, dass – in Ausnahmefällen – auch eine veraltete Abrechnung Grundlage der Anpassung sein kann. Die Anpassung der Vorauszahlungen an die jeweils letzte Betriebskostenabrechnung stellt lediglich sicher, dass die Vorauszahlungen – im Interesse beider Vertragsparteien – den voraussichtlich tatsächlich entstehenden Kosten möglichst nahe kommen, vgl. BGH, Urt. v. 28.09.2011 − VIII ZR 294/10.

Durch das Merkmal der Angemessenheit soll sichergestellt werden, dass dem Vermieter ausreichende Mittel zur Deckung der laufenden Betriebskosten zur Verfügung stehen. Zum anderen soll der Mieter aber auch vor unnötigen Belastungen geschützt werden. Die letzte Betriebskostenabrechnung ist zwar Ausgangspunkt und Orientierungshilfe für eine Anpassung der Vorauszahlungen, hindert aber nicht die Berücksichtigung anderer – bereits eingetretener oder noch eintretender – Umstände, von denen die im laufenden Jahr entstehenden Kosten voraussichtlich beeinflusst werden. Lassen solche Umstände Vorauszahlungen in anderer Höhe als angemessen erscheinen, als unter Zugrundelegung der Abrechnung des Vorjahres zu erwarten wäre, so können sowohl der Mieter als auch der Vermieter eine entsprechende Anpassung vornehmen, vgl. BGH, Urt. v. 28.09.2011 − VIII ZR 294/10; BGH, Urt. v. 15.05.2012 – VIII ZR 245/11.

Das bedeutet:
Grundsätzlich setzt das Anpassungsrecht voraus, dass die letzte Betriebskostenabrechnung einen Saldo zu Gunsten der einen oder anderen Partei ausweist. In diesem Fall kann die begünstigte Partei eine Änderung der Vorauszahlung entsprechend einem Zwölftel des jeweiligen Saldos verlangen.
Eine Ausnahme gilt, wenn andere Anhaltspunkte für eine künftige Erhöhung oder Verringerung der Betriebskosten vorhanden sind. Dann ist eine Anpassung entsprechend der künftigen Betriebskostenbelastung – also aktuell unter Berücksichtigung der steigenden Energie- und Heizkosten – auch zum jetzigen Zeitpunkt möglich. Ohne Berücksichtigung des alten Saldos wird allein aufgrund steigender Energie- und Heizkosten ein Zuschlag in angemessener Höhe für möglich gehalten. Die angemessene Höhe ergibt sich aus der vom Energieversorger vorgenommenen Preissteigerung.
Unter Berücksichtigung des Saldos der letzten Betriebskostenabrechnung dürfte im Hinblick auf steigende Energie- und Heizkostenpreise eine einseitige Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen nach Prüfung im Einzelfall zu rechtfertigen sein.

Ein abstrakter Sicherheitszuschlag, der ohne Anhaltspunkte vorgenommen wird, ist nicht zulässig.
Hilfsweise und sofern die abgerechnete Betriebskostenabrechnung keine Orientierungshilfe für eine Anpassung der Vorauszahlungen auch aufgrund steigender Energie- und Heizkosten bietet oder mit Unsicherheiten verbunden ist, kann auch eine einvernehmliche und individuelle Vereinbarung mit dem Mieter getroffen werden.

Hierzu bietet sich folgender Text an:

Vermieter und Mieter sind sich einig, dass die bisher gezahlten monatlichen Vorauszahlungen für die Betriebskosten von [ Betrag] auf [ Betrag ] angepasst werden. Grund ist, dass die in der Betriebskostenabrechnung 2021 veranschlagten Energiekosten im Jahr 2022 um voraussichtlich etwa XX % ansteigen und künftige Nachzahlungen vermieden werden sollen.
Der Mieter kann diese Vereinbarung mit einer Frist von vierzehn Tagen ohne Angabe von Gründen widerrufen. Die Widerrufsfrist beträgt vierzehn Tage ab dem Tag des Zustandekommen dieses Vertrages. Um Ihr Widerrufsrecht auszuüben, müssen Sie uns mittels einer eindeutigen Erklärung (z. B. ein mit der Post versandter Brief, Telefax oder E-Mail) über Ihren Entschluss, diesen Vertrag zu widerrufen, informieren. Zur Wahrung der Widerrufsfrist reicht es aus, dass Sie die Mitteilung über die Ausübung des Widerrufsrechts vor Ablauf der Widerrufsfrist absenden. Wenn Sie diesen Vertrag widerrufen, haben wir Ihnen alle Zahlungen, die wir von Ihnen erhalten haben, unverzüglich und spätestens binnen vierzehn Tagen ab dem Tag zurückzuzahlen, an dem die Mitteilung über Ihren Widerruf dieses Vertrags bei uns eingegangen ist.